قرارداد یک مفهوم حقوقی مهم است که حقوق و تعهدات طرفین در یک توافق را تنظیم می‌کند.

فسخ قرارداد به معنای لغو یا ابطال توافق است که ممکن است به دلیل تخلف یا تغییر شرایط توافقنامه اتفاق بیفتد.

در حقوق، فسخ می‌تواند به دو صورت اجتناب‌ناپذیر یا با توافق طرفین انجام شود.

از نظر اجتناب‌ناپذیر، فسخ ممکن است در صورت نقض جدی یکی از شرایط یا عدم اجرای تعهدات طرفین اتفاق بیافتد و این امر نیازمند اطلاع‌ رسانی و اعلام رسمی است که به صورت قانونی صورت می‌پذیرد.

از دیگر سو، فسخ با توافق طرفین ممکن است در نتیجه تغییر شرایط باشد؛ در این حالت، طرفین می‌پذیرند که به دلیل شرایط جدید یا موارد خاص، توافقنامه را فسخ کنند و به تعیین شرایط جدیدی پی ببرند.

تأثیرات حقوقی فسخ نیز می‌تواند تنوع داشته باشد، از جمله پرداخت خسارت یا تعهدات دیگر به دلیل فسخ ناشی از تخلف یا عدم اجرای تعهدات. این امور می‌توانند در دادگاه‌ها تعیین شده و بر اساس قوانین مربوطه حل گردند.

فسخ و قانون اجاره‌نامه به چه معناست؟

فسخ اجاره‌نامه به معنای پایان یافتن قرارداد اجاره قبل از موعد مقرر است. این امر می‌تواند توسط هر یک از طرفین قرارداد، یعنی موجر یا مستاجر، انجام شود.

لازم به ذکر است که قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم است، یعنی پس از منعقد شدن قرارداد، طرفین نمی‌توانند جز در مواردی که قانون تعیین کرده است، قرارداد را فسخ کنند.

طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجاره‌نامه با خیارات زیر امکان‌پذیر است:

● خیار شرط

●   خیار تعذر تسلیم

●  خیار عیب

●   خیار تخلف شرط

●   تخلف از وصف

خیار شرط:

در صورتی که در قرارداد اجاره شرطی برای فسخ قرارداد پیش‌بینی شده باشد، طرفین می‌توانند با توسل به آن شرط، قرارداد را فسخ کنند.

به عنوان مثال، ممکن است در قرارداد اجاره شرط شود که موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها در سررسید مقرر، حق فسخ قرارداد را داشته باشد.

در این صورت، موجر می‌تواند با ارسال اظهارنامه به مستاجر، قرارداد را فسخ کند.

خیار تعذر تسلیم:

در صورتی که موجر از تحویل مورد اجاره به مستاجر خودداری کند، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

به عنوان مثال، ممکن است موجر ملک مورد اجاره را در موعد مقرر به مستاجر تحویل ندهد. در این صورت، مستاجر می‌تواند با ارسال اظهارنامه به موجر، قرارداد را فسخ کند.

خیار عیب:

در صورتی که مورد اجاره دارای عیبی باشد که مستاجر از آن اطلاع نداشته باشد، و موجر هنگام عقد قرارداد از مستاجر مخفی نماید، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

به عنوان مثال، ممکن است ملک مورد اجاره دارای ترکیدگی لوله یا خرابی سقف باشد و موجر این عیب را به مستاجر اعلام نکرده باشد.

در این صورت، مستاجر می‌تواند با ارسال اظهارنامه به موجر، قرارداد را فسخ کند.

خیار تخلف شرط:

در صورتی که موجر یا مستاجر از تعهدات خود در قرارداد اجاره خودداری کند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

به عنوان مثال، ممکن است موجر در قرارداد اجاره شرط کند که ملک مورد اجاره را به مستاجر بدون اثاثیه تحویل دهد.

در صورتی که موجر این شرط را رعایت نکند، مستاجر می‌تواند با ارسال اظهارنامه به موجر، قرارداد را فسخ کند.

تخلف از وصف:

در صورتی که مورد اجاره با وصفی که در قرارداد اجاره ذکر شده است، مطابقت نداشته باشد، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

به عنوان مثال، ممکن است در قرارداد اجاره ذکر شود که ملک مورد اجاره دارای دو اتاق خواب است. در صورتی که ملک مورد اجاره تنها دارای یک اتاق خواب باشد، مستاجر می‌تواند با ارسال اظهارنامه به موجر، قرارداد را فسخ کند.

خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

طبق ماده ۴۹۰ قانون مدنی:

«هرگاه مستاجر قبل از انقضاء مدت اجاره، ملک را تخلیه کند، موجر می‌تواند اجرت المثل زمان باقی مانده از مدت اجاره را از مستاجر مطالبه کند.»

بنابراین، در صورتی که مستاجر بدون دلیل موجه و قبل از پایان مدت قرارداد اجاره، ملک را تخلیه کند، موجر می‌تواند اجرت المثل زمان باقیمانده از مدت اجاره را از مستأجر مطالبه کند.

اجرت المثل، معادل اجاره‌ای است که در همان زمان و مکان برای ملک مشابه اجاره داده می‌شود.

البته، مستأجر می‌تواند با اثبات اینکه تخلیه ملک به دلایل قابل موجهی بوده است، از پرداخت خسارت فسخ قرارداد اجاره معاف شود.

چنانچه در عکس این شرایط به دلایلی موجر تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد، لازم به ذکر است که این عمل برای موجر کار آسانی نخواهد بود و تنها در شرایطی خاص موجر امکان فسخ قرارداد را خواهد داشت.

حتی در صورت فروش ملک، موجر حق ندارد قرارداد را فسخ کند مگر آنکه از قبل با مستأجر توافق کرده باشد که یکی از شروط فسخ، فروش رفتن ملک باشد.

در غیر این صورت، زمانی که موجر اقدام به فروش خانه می‌کند، مالک جدید خانه نیز تا زمان اتمام قرارداد اجاره نامه باید به مفاد قرارداد پایبند باشد و مستأجر می‌تواند به اقامت خود ادامه دهد.

فسخ قرارداد اجاره با کد رهگیری

همان‌طور که می‌دانید، ثبت قراردادهای اجاره در سامانه املاک و مستغلات کشور (سامانه املاک) الزامی شده است.

این سامانه، کد رهگیری ۱۲ رقمی برای هر قرارداد اجاره صادر می‌کند. کد رهگیری، یک سند رسمی است که به اعتبار قرارداد اجاره می‌افزاید و در صورت بروز اختلاف، می‌توان از آن به عنوان مدرک در مراجع قضایی استفاده کرد.

چگونگی فسخ قرارداد اجاره با کد رهگیری

البته شایان به ذکر است که فسخ اجاره نامه با کد رهگیری عبارت درستی نیست.

همانطور که گفته شد کد رهگیری یک کد ۱۳ رقمی منحصر به فرد است که برای هر قرارداد اجاره صادر می‌شود و به منزله ثبت رسمی قرارداد در سامانه املاک و مستغلات کشور است.

این کد غیر قابل فسخ است و اساسا استفاده از این اصطلاح یعنی فسخ برای کد رهگیری اشتباه می‌باشد.

در واقع، فسخ قرارداد اجاره با کد رهگیری به معنای پایان دادن به قرارداد اجاره است.

این عمل می‌تواند با رضایت دو طرف قرارداد یا به صورت یک طرفه انجام شود.

برای این کار، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و اقاله‌نامه (توافقنامه فسخ قرارداد) را تنظیم کنند. سپس، باید این اقاله‌نامه را به همراه کد رهگیری قرارداد اجاره، به سامانه املاک ارسال کنند.

به صورت یک طرفه: در این حالت، یکی از طرفین قرارداد، بدون رضایت طرف دیگر، قرارداد را فسخ می‌کند.

این امر در صورتی امکان‌پذیر است که در قرارداد، شرطی برای فسخ یک طرفه قرارداد ذکر شده باشد. همچنین، قانون در برخی موارد، حق فسخ یک طرفه قرارداد را برای یکی از طرفین قرارداد قائل شده است.

در ادامه به سوالات پرتکرار شما پاسخ می‌دهیم:

سوال: حق کمیسیون بنگاه در صورت فسخ قرارداد اجاره به چه صورت است؟

پاسخ: حق کمیسیون بنگاه املاک در صورت فسخ قرارداد اجاره، بر اساس قانون نظام صنفی املاک و مستغلات، به عهده طرفی است که اقدام به فسخ قرارداد می‌کند.

 این بدان معناست که اگر مالک، مستاجر یا هر دو طرف، قرارداد اجاره را فسخ کنند، باید حق کمیسیون بنگاه را به صورت کامل یا به نسبت سهم خود، به بنگاه پرداخت کنند.

میزان حق کمیسیون بنگاه املاک در صورت فسخ قرارداد اجاره، توسط کمیسیون نظارت بر معاملات املاک و مستغلات هر شهرستان تعیین می‌شود. این میزان حق کمیسیون، معمولاً به صورت درصدی از ارزش ملک تعیین می‌شود. به عنوان مثال، اگر ارزش ملکی ۱۰۰ میلیون تومان باشد و میزان حق کمیسیون بنگاه املاک در صورت فسخ قرارداد اجاره، ۱۰ درصد باشد، مبلغ حق کمیسیون برابر با ده میلیون تومان خواهد بود.

سوال: فسخ قرارداد اجاره‌نامه در صلاحیت کدام مرجع است؟

پاسخ: فسخ اجاره‌نامه در صلاحیت مرجعی است که صلاحیت رسیدگی به دعاوی حقوقی را دارد.

 در ایران، این مرجع معمولاً دادگاه‌های عمومی حقوقی است.

بنابراین، اگر یکی از طرفین قرارداد اجاره‌نامه قصد فسخ آن را داشته باشد، باید دعوای فسخ قرارداد را در دادگاه عمومی حقوقی مطرح کند.

البته، در برخی موارد، فسخ اجاره‌نامه بدون نیاز به مراجعه به دادگاه نیز امکان‌پذیر است. برای مثال، اگر مستاجر در موعد مقرر اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را به‌صورت یک‌طرفه فسخ کند. در این صورت، نیازی به مراجعه به دادگاه نیست و موجر می‌تواند با ارسال اظهارنامه به مستاجر، قرارداد را فسخ کند.

در صورتی که مستاجر هستید و قصد فسخ قرارداد اجاره نامه خود را دارید، توصیه می کنیم که قبل از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا از حقوق خود در این زمینه آگاه شوید.

ما گروه متخصص و باتجربه وکلای وکیلوند را به شما پیشنهاد می‌کنیم تا بدون نگرانی بتوانید مشکل خود را حل و فصل و به هدف خود نزدیک شوید.