تخلیه مستاجر

اجاره در لغت به معنای "به کار گماردن" و "به امانت سپردن" است. اما در اصطلاح حقوقی، عقدی است که به موجب آن، یک نفر (موجر) مالکیت منافع عین مستاجره را برای مدت معین، در مقابل عوضی به شخص دیگری (مستاجر) واگذار می کند

مستاجر نیز کسی است که در قبال پرداخت اجاره بها، از منافع مال مورد اجاره (عین مستاجره) برای مدت معین استفاده می کند

به طور کلی تخلیه به دو نوع "دستور تخلیه" و "حکم تخلیه" تقسیم می‌شود. دستور تخلیه در موارد فوری و بدون نیاز به تشریفات دادرسی صادر می‌شود اما حکم تخلیه یک فرایند قانونی است که به معنای یک دستور رسمی ، و پس از رسیدگی کامل به دعوا توسط مراجع قضایی مانند دادگاه یا شورای حل اختلاف صادر می شود و به موجب آن، شخص یا اشخاصی موظف به تخلیه و ترک یک محل خاص، مانند ملک مسکونی یا تجاری، و تحویل آن به مالک می‌شوند

البته به انتخاب متقاضی امکان این وجود دارد که برای تخلیه مستاجر تقاضا به صورت درخواست صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه باشد

تقاضا برای‌ دستور تخلیه ملک زمانی می تواند صادر شود که مدت زمان اجاره پایان یافته باشد فقط در این موارد می توان تقاضا برای صدور تخلیه ملک نمود

اولین شرط برای تخلیه مستاجر، وجود یک قرارداد اجاره معتبر بین موجر و مستاجر است

نیاز است دو نسخه از این قرارداد اجاره وجود داشته باشد و هر دو نسخه به امضای طرفین رسیده باشد

همچنین دو نفر شاهد امضا کننده اجاره نامه باشند

قرارداد مورد بحث فقط مربوط به اجاره باشد و ملک نیز مسکونی باشد چرا که در سایر موارد دستور تخلیه صادر نمی‌شود

مدت اجاره مشخص باشد: اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد، موجر به راحتی می تواند با ارائه درخواست به شورای حل اختلاف یا دادگاه، حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند

تخلف مستاجر از شروط قرارداد:  به این منظور که اگر مستاجر از شروط قرارداد اجاره، مانند عدم استفاده از ملک برای مقاصد غیر قانونی یا عدم ایجاد مزاحمت برای همسایگان، تخلف کند

در املاک مسکونی اگر مستاجر بدون اجازه موجر، ملک را به شخص دیگری واگذار کند، یا به طور کلی و جزئی ملک را تخریب نماید  و از پرداخت ودیعه مسکن خودداری کند، موجر می‌تواند با ارائه درخواست به شورای حل اختلاف حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند‌

در املاک تجاری اگر مستاجر ملک تجاری را برای مقاصدی غیر از آنچه در قرارداد اجاره ذکر شده است استفاده کند، یا از پرداخت سر قفلی، حق کسب و پیشه خودداری کند، موجر می تواند با ارائه درخواست به دادگاه، حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند

نحوه گرفتن حکم تخلیه

تقریباً مراحل مشترک و مشابهی برای گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف و دادگاه وجود دارد که به اختصار عبارتند از

 مراجعه به یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی و همچنین با تجربه در زمینه درخواست صدور حکم تخلیه و دریافت مشاوره حقوقی یا اعطاء وکالت جهت پیگیری صدور حکم تخلیه

 مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و ارائه دادخواستی مبنی بر درخواست تخلیه ملک به همراه مدارک لازم به شورای حل اختلاف

مدارک مورد نیاز جهت صادر شدن حکم تخلیه ملک عبارت هستند از

برگ دادخواست 

سند مالکیت یا قولنامه 

اصل قرارداد اجاره

مدارک هویتی مالک

اگر وکیل داشته باشید این مرحله توسط وکیل انجام می شود و در غیر اینصورت خودتان باید متن دادخواست را تنظیم نموده و به دفتر خدمات قضایی ارائه دهید

پیگیری وصول و ارجاع دادخواست به شعبه و رفع نواقص احتمالی و تکمیل ضمائم

دادخواست وقت رسیدگی تعیین می‌شود

در جلسه رسیدگی، شما و طرف مقابل (مخاطب حکم تخلیه) باید حضور داشته باشید پس از شرکت در جلسه رسیدگی و دفاع از خواسته مطرح شده، دادگاه به اظهارات و مدارک طرفین رسیدگی می‌کند

صدور حکم تخلیه شورا یا دادگاه حقوقی

در صورتی که رای به نفع شماست و طرف تجدید نظرخواهی نماید ، پاسخ به لایحه تجدید نظر خواهی داده می‌شود و اگر رای به ضرر شماست تنظیم دادخواست و لایحه تجدید نظر خواهی به دادگاه عمومی (در خصوص آراء بدوی صادره از شورای حل اختلاف) یا دادگاه تجدید نظر (در خصوص آراء صادره از دادگاه عمومی)

 پس از صدور حکم تخلیه ید، صاحبخانه می‌تواند با مراجعه به واحد اجرای احکام مدنی، خواستار اجرای حکم شود. در این مرحله، مأموران اجرای احکام با حضور در محل ملک، نسبت به تخلیه ید و تحویل آن به صاحبخانه اقدام می‌کنند

بلافاصله پس از طی این مراحل، جلسه دادرسی و احضار مستاجر صورت قرار گرفته و براساس آن حکم تخلیه صادر می‌شود

البته مبلغ پول پیش یا ودیعه نزد صاحب خانه است باید به مستاجر عودت گردد و قبض آن به دادگاه تحویل شود. در واقع حکم تخلیه زمانی صادر خواهد شد که ودیعه نزد مالک به مستاجر برگردانده شده باشد

پس از آن اجرا در صورت کمک از وکیل ملکی نهایتا ظرف یک ماه انجام خواهد گرفت

حکم تخلیه فوری

قانونی تحت عنوان حکم تخلیه فوری در حقوق مدنی ما وجود ندارد و برای صدور و اجرای حکم تخلیه باید تمام مواردی که در بالا ذکر شد، طی شود با این وجود متقاضی در صورت وجود شرایط می تواند متوسل به دستور تخلیه شود که مطابق نظر قانونگذار باید به طور فوری اجرا گردد

لازم به ذکر است که آنچه به طور فوری صادر شده و اجرا می گردد، دستور تخلیه بوده که از سوی شورای حل اختلاف، در صورت پایان یافتن مدت اجاره و با وجود شرایط ویژه صادر شده است

در سایر موارد تخلیه، مانند عدم پرداخت به موقع اجاره بها، لازم تا حکم تخلیه از دادگاه یا شورا اخذ گردد که فوری نبوده و نحوه دریافت مخصوص به خود را دارد

باید توجه داشت که حکم فوری تخلیه، یک حکم موقتی است و ممکن است در نهایت، در دادگاه صالح، به نفع مستاجر رای صادر شود

مستاجر می‌تواند در صورت اعتراض به حکم فوری به دادگاه صالح اعتراض، و حکم را متوقف کند

مدت اعتبار حکم تخلیه

مدت اعتبار حکم تخلیه به مرجع صادر کننده ی آن بستگی دارد ولی به طور کلی می‌توان گفت حکم تخلیه تا یک ماه هم می‌تواند اعتبار داشته باشد‌

 اما آن چیزی که اهمیت دارد آن است که  پس از صادر شدن حکم نهایی تخلیه، حدود ۲۴ ساعت طول می کشد تا حکم تخلیه به اطلاع مستاجر برسد

 پس از آن که مستاجر نسبت به حکم و تخلیه مطلع شد، مستاجر ۷۲ ساعت زمان دارد تا ملک مورد نظر را تخلیه کند  به همین دلیل نیز بهترین کار آن است که حتما مستاجر در مدت زمان تعیین شده نسبت به تخلیه ملک اقدام کند

مقاومت در برابر حکم تخلیه

گاهی اوقات پیش آمده که موجر حکم تخلیه منزل را گرفته است، اما مستاجر و یا صاحب قبلی خانه که فروشنده بوده است، در برابر رعایت کردن و اجرایی سازی حکم تخلیه مقاومت می کند

مقاومت در برابر حکم تخلیه می تواند عواقب قانونی منفی برای شما به همراه داشته باشد، اگر حکم تخلیه علیه شما صادر شده است، باید به طور داوطلبانه ملک را تخلیه کنید

در صورتی که معتقدید حکم تخلیه به درستی صادر نشده است، می توانید ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ حکم، به آن اعتراض کنید. برای این کار باید به دادگاه صادر کننده حکم مراجعه و لایحه اعتراض خود را تقدیم کنید

سخن پایانی

حکم تخلیه موضوعی پیچیده با ظرافت های قانونی متعددی است. قبل از هر اقدامی، بررسی دقیق شرایط و اتخاذ رویکردی مناسب با توجه به قوانین و جزئیات حکم ضرورت دارد

لذا اگر مستاجر شما از تخلیه ملک خودداری می کند

وکیل حکم تخلیه می تواند به شما در طرح دعوی تخلیه در دادگاه یا شورای حل اختلاف کمک کند

مهم است که وکیل شما در زمینه دعاوی مربوط به تخلیه ملک تخصص داشته باشد تا بتواند استرس و نگرانی شما را در این موضوع کاهش دهد

در همین راستا وکلا و متخصصان ما در وکیل وند کنار شما هستند و شما با پیروی از توصیه های وکلای با تجریه و متخصص ما ، می توانید شانس خود را برای موفقیت در این فرآیند افزایش دهید

  گروه وکلای وکیل وند به صورت آنلاین و به طور شبانه روز از همه جای کشور پاسخگوی شما هستند و شما می‌توانید با بررسی سابقه درخشان وکلا در پرونده های مشابه با خیال آسوده پرونده ی خود را به آن ها بسپارید