الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی دعاوی حقوقی است که در مراجع قضایی مطرح می‌شود و به معنی اجبار یک شخص به تنظیم سند رسمی برای یک معامله است
این موضوع زمانی اتفاق می‌افتد که دو نفر طبق توافق و در تاریخی معین معامله ای انجام می‌دهند، اما یکی از طرفین از تنظیم سند رسمی برای آن معامله خودداری می‌کند
در این شرایط، طرف دیگر معامله می‌تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، متعهد را به تنظیم سند رسمی ملزم کند
چرا که مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت در مورد املاکی که دارای سند رسمی هستند مالکیت صرفا به موجب سند رسمی برقرار می شود؛ و این امر حق قانونی مالک می‌باشد که بخواهد سند ملک را رسمی کند
البته شایان توجه است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها مربوط به ملک نمی‌باشد. به عبارتی دیگر، علاوه بر معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتاً قابل نقل انتقال از مکانی به مکان دیگر نیستند) و نیز در مورد بعضی از اموال منقول مثل خودرو و موتور سیکلت و سهام با نام شرکت ها وجود سند رسمی ضرورت دارد
لازم به ذکر است که امروزه با تصویب ماده ۲۲ قانون حمل و نقل کشور، دیگر برگ سبز خودرو حکم سند قطعی را دارد و نیازی به تنظیم سند قطعی منقول در دفتر اسناد رسمی وجود ندارد
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
تهیه مدارک
قرارداد بیع عادی: اصل و رونوشت قرارداد منعقده بین خریدار و فروشنده
مدارک شناسایی: اصل و رونوشت کارت ملی و شناسنامه خواهان و خوانده
استعلام ثبتی ملک: برای اطلاع از وضعیت ثبتی ملک و مشخص شدن مالک رسمی
ارزش منطقه ای ملک: برای محاسبه هزینه دادرسی
تکمیل دادخواست
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیازمند تهیه دادخواست الزام به تنظیم است
و دادگاه محلی که ملک در آن واقع شده صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد به همین دلیل باید آدرس دقیق ملک در شرح دادخواست نوشته شود
پس از درخواست صدور اجرائیه نسبت به تشکیل پرونده اجرایی در اجرای احکام دادگاه صادرکننده حکم است
مامور اجرای احکام یا همان دادورز معرفی نامه لازم را جهت تنظیم سند به نام خریدار خطاب به یکی از دفاتر اسناد رسمی صادر و سردفتر کلیه اقدامات لازم اعم از استعلام ثبتی و تسویه حساب مالیاتی و پرداخت قبوض عوارض شهرداری و غیره را انجام و سپس تاریخی را برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار تعیین می کند
سپس مامور اجرای احکام ابلاغی را برای فروشنده ارسال و به وی اخطار می کند که در روز و ساعت معین جهت تنظیم سند به نام خریدار حاضر شود به عبارتی محکوم علیه ۱۰ روز فرصت دارد تا نسبت به مفاد حکم و تنظیم سند رسمی اقدام کند.
در صورت عدم تمکین محکوم علیه، خود دادورز به عنوان نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر و اوراق مربوط به انتقال سند به نام خریدار را امضا و سند مالکیت به نام خریدار صادر می گردد
همچنین خواهان می‌تواند از طریق دایره اجرای احکام دادگاه، تقاضای توقیف اموال وی را کند
اموال توقیف شده به مزایده گذاشته شده و از محل آن، ثمن معامله به خواهان پرداخت خواهد شد
میزان هزینه های دادرسی
یکی از سوالاتی که اکثریت شما در خصوص این امور می‌پرسید، مربوط به هزینه های دادرسی می‌باشد
لازم به ذکر است که به طور کل، هزینه ثبت دادخواست مستلزم به پرداخت معادل ۳.۵ درصد ارزش منطقه ای ملک است
برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک براساس ویژگی های ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگی های این چنینی محاسبه می شود و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی میکنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد.(در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی
البته در صورتی که دعوا در شورای حل اختلاف مطرح شود، هزینه دادرسی آن نصف هزینه دادرسی در دادگاه عمومی خواهد بود. و در صورت تجدید نظر خواهی از رأی دادگاه بدوی، هزینه دادرسی تجدید نظر خواهی نیز باید پرداخت شود
بنابراین برای اطلاع دقیق از میزان هزینه های دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، می توانید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و با ارائه اطلاعات مربوط به ملک و خواسته خود، از میزان دقیق هزینه ها مطلع شوید
وجه التزام یا خسارت تاخیر
در هنگام خرید و فروش ملک، ممکن است در قولنامه یا مبایعه‌نامه، بندی تحت عنوان "وجه التزام عدم تنظیم سند رسمی" یا "خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی" درج شود
وجه التزام مبلغی است که در قرارداد به عنوان جریمه در نظر گرفته می‌شود تا در صورت عدم انجام تعهد از سوی متعهد، به ذینفع پرداخت شود
این بند به منظور تضمین تعهد فروشنده برای انتقال سند رسمی ملک به خریدار در موعد مقرر، پیش‌بینی می‌شود
لذا اشخاص می توانند ضمن عقد بیع در مورد میزان وجه التزام یا مطالبه خسارت قراردادی ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت توافق نمایند و خسارت تاخیر معمولا به صورت روزانه تعیین می شود
بهتر است در مبایعه نامه قید شود که فروشنده متعهد می شود، علاوه بر تنظیم سند رسمی بابت تاخیر در انجام تعهد، مبلغ معینی را در حق خریدار پرداخت نماید. در غیر این صورت خسارت تعیین شده به معنای خسارت عدم انجام تعهد بوده و جایگزین اصل تعهد می شود
به این ترتیب خریدار تنها استحقاق دریافت خسارت را دارد و نمی تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک را از دادگاه بخواهد
در صورتی که خسارت به صورت روزانه تعیین شده باشد، شواهد حاکی از آن است که اصل تعهد مبنی بر تنظیم سند به قوت خود باقی است و دریافت خسارت بدل از انجام تعهد نمی باشد
نمونه پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک
...خواهان: خانم سارا
...خوانده: آقای علی
خواسته: الزام به تنظیم سند رسمی ملک
شرح دادخواست
به شرح مبایعه نامه عادی مورخ ۱۳۹۸/۰۱/۱۵، خوانده یک واحد آپارتمان به مساحت ۱۰۰ متر مربع واقع در تهران، خیابان آزادی، پلاک ۱۰ را به خواهان فروخته است
ثمن معامله مبلغ یک میلیارد تومان تعیین شده که خواهان مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان را به عنوان بیعانه به خوانده پرداخت نموده و مقرر شده است که الباقی ثمن معامله در زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی پرداخت گردد
با وجود مراجعات مکرر خواهان، خوانده از تنظیم سند رسمی امتناع می نماید
لذا با تقدیم این دادخواست، تقاضای صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک مورد معامله به نام خواهان را دارم
دلایل و مستندات
مبایعه نامه عادی مورخ ۱۳۹۸/۰۱/۱۵
فیش های واریزی مربوط به پرداخت بیعانه
استشهادیه محلی
مرجع رسیدگی: دادگاه عمومی حقوقی تهران
هزینه دادرسی: به میزان ۵٪ ارزش خواسته
مراحل رسیدگی
ثبت دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی
ابلاغ دادخواست به خوانده
جری تشریفات دادرسی
برگزاری جلسه دادرسی
صدور حکم
نکات مهم
در تنظیم دادخواست، باید به جزئیات معامله، مانند آدرس دقیق ملک، مساحت، ثمن معامله و نحوه پرداخت آن اشاره شود.
در صورت وجود مدارک و مستندات مربوط به معامله مانند مبایعه نامه، فیش های واریزی، استشهادیه محلی و غیره باید به دادخواست پیوست شوند.
در صورتی که خواهان تمایل به دریافت خسارات دادرسی نیز داشته باشد، باید در متن دادخواست به این موضوع اشاره کند
نمونه رای
در خصوص دعوی خانم سارا… به طرفیت آقای علی… به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک، با توجه به محتویات پرونده و اظهارات طرفین، دادگاه به شرح زیر رأی صادر می نماید
خوانده به تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان به مساحت ۱۰۰ متر مربع واقع در تهران، خیابان آزادی، پلاک ۱۰ به نام خواهان الزام می گردد
خوانده به پرداخت مبلغ ۱۰ میلیون تومان به عنوان خسارات دادرسی به خواهان محکوم می گردد
رای صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر استان تهران می باشد
این رای در تاریخ ۱۴۰۲/۰۲/۱۱صادر شده است
قاضی شعبه ۱۰۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران
باید توجه داشته باشید که این فقط یک نمونه از پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک است و ممکن است در جزئیات با پرونده های دیگر متفاوت باشد. برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، باید با یک وکیل متخصص مشورت کنید
سخن پایانی
با توجه به نکاتی که ذکر کردیم طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دارای پیچیدگی هایی است که افراد عادی که آگاهی از قوانین و مقررات ندارند دچار مشکلاتی خواهند گردید که منجر به صرف وقت طولانی و هزینه اضافی برای آنها می گردد لذا در این خصوص وکلای وکیل وند می توانند شما را به نتیجه دلخواه در مدت زمان کوتاه تری برسانند
به جهت بهره‌مندی از وکیل متخصص الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ مشاوره حقوقی طلاق، با گروه وکلای وکیل وند به صورت غیر حضوری و تلفنی در ارتباط باشید
گروه وکلای با تجربه ی وکیل وند به صورت آنلاین و به طور ۲۴ ساعته از همه جای کشور پاسخگوی شما هستند
شما می‌توانید با اطمینان خاطر، مشکلات خود را به آن ها بسپرید و از تجربه ی موفق آن ها استفاده بنمایید
