مزایده ملک در مهریه
پیش از هر چیزی میخواهیم بدانیم که منظور از مزایده ملک چیست و مراحل آن به چه صورت میباشد.
مزایده در اصطلاح عام روشی برای فروش اموال (منقول یا غیر منقول) به بالاترین قیمت پیشنهادی است. در این فرآیند، اموال میتوانند ماهیت عمومی (مثل اموال دولتی) یا خصوصی داشته باشند.
برخلاف مناقصه، در مزایده، برنده کسی است که بیشترین قیمت را برای مال مورد نظر پیشنهاد دهد. این فرآیند معمولاً توسط یک مسئول مزایده اداره میشود که وظیفهی او نظارت بر روند مزایده و اطمینان از رعایت قوانین و مقررات مربوطه است.
اما اولین قدم برای مزایده گذاشتن ملک مهریه، دریافت حکم قطعی از دادگاه خانواده مبنی بر محکومیت شوهر به پرداخت مهریه است.
برای این منظور، زن باید به دادگاه خانواده مراجعه کرده و دادخواست مطالبه مهریه ارائه کند. دادگاه پس از رسیدگی به پرونده و بررسی مدارک، در صورت اثبات حقانیت زن، حکم به پرداخت مهریه صادر میکند.
پس از صدور حکم، شوهر ۱۰ روز فرصت دارد تا مهریه را به همسرش پرداخت کند و در صورت عدم پرداخت، زوجه میتواند با مراجعه به دایره اجرای دادگستری، نسبت به صدور اجرائیه و توقیف اموال شوهر اقدام کند.
در مرحله بعد و در صورت عدم پرداخت مهریه، اموال منقول و غیر منقول شوهر، از جمله ملک، به دستور دادگاه توقیف میشود. برای این منظور، لیستی از اموال شوهر تهیه و به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال میشود تا اموال مذکور توقیف شوند؛ باید این نکته را در نظر داشته باشید که حتی ممکن است ملک متعلق به اشخاص ثالث مانند ملک متعلق به پدر یا مادر محکوم علیه توقیف شود.
پس از توقیف ملک، کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک به محل اعزام میشود و قیمت آن را تعیین میکند. و تاریخ و زمان برگزاری مزایده از طریق روزنامه ها و آگهی های الصاقی به اطلاع عموم میرسد.
در روز مقرر، متقاضیان خرید ملک در محل مزایده حاضر شده و پیشنهاد قیمت خود را ارائه میکنند و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته میشود.
پس از فروش ملک، وجوه حاصل از آن به حساب زوجه واریز میشود و مهریه او پرداخت میشود.
البته از نظر قانونی موانع و محدودیت هایی برای جلوگیری وجود دارد که با آگاهی از حقوق خود و استفاده از راهکار های قانونی، میتوانید از مزایده رفتن اموال تان برای مهریه جلوگیری کنید.
در این مقاله، شرایط لازم برای مزایده ملک، مراحل توقیف و مزایده، موانع قانونی توقیف ملک، راهکار های جلوگیری از مزایده و نکات مهم مرتبط با این موضوع شرح داده میشود. پیشنهاد میشود تا انتها همراه ما باشید.
بهترین راه های جلوگیری از مزایده ملک برای مهریه چیست؟
ابطال مزایده: در مواقعی که ملکی به دلیل بدهی یا تعهدات مالی توقیف و به مزایده گذاشته میشود، صاحب ملک میتواند با استفاده از روش های قانونی برای جلوگیری از مزایده اقدام کند.
یکی از این روش ها، طرح درخواست ابطال مزایده به دادگاه یا دفاتر اسناد رسمی است. این درخواست باید قبل از برگزاری مزایده و در موعد مقرر قانونی ارائه شود.
موارد قابل طرح برای ابطال مزایده:
- عدم تطابق زمان و مکان برگزاری مزایده با آگهی اعلام شده.
- عدم حضور نماینده دادستان در مزایده .
- عدم رعایت شرایط قانونی برای اشخاص شرکتکننده در مزایده
- اثبات مستثنیات دین: یکی از راه هایی که میتوانید از مزایده شدن خانهتان به خاطر مهریه جلوگیری کنید، اثبات مستثنیات دین بودن آن است.
مستثنیات دین چه چیزهایی هستند؟ دسته ای از اموال متعلق به بدهکار (محکوم علیه) هستند که قانون آن ها را از توقیف و فروش برای پرداخت دین مستثنی کرده است. چرا که این اموال برای ادامه زندگی فرد ضروری هستند و شامل موارد زیر میشوند: - منزل مسکونی: منظور از منزل مسکونی، مکانی است که شخص بدهکار و خانوادهاش در آن زندگی میکنند. البته شرایطی برای این مورد وجود دارد، مثل اینکه مساحت منزل متناسب با نیازهای زندگی باشد.
- لباس: پوشاک مورد نیاز فرد بدهکار و اعضای خانوادهاش.
- غذا: آذوقه و خوراک لازم برای گذران زندگی فرد بدهکار و خانوادهاش.
در صورتی که بتوانید در دادگاه ثابت کنید که ملکی که توقیف شده جزو مستثنیات دین شماست، از مزایده رفتن آن جلوگیری خواهد شد.
- اعتراض ثالث اجرایی: یکی دیگر از این راهکار ها، اعتراض ثالث اجرایی است. ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی حکم مهمی در این زمینه دارد. طبق این ماده، اگر ملکی که به دستور دادگاه توقیف شده، در تصرف شخص ثالثی باشد و آن شخص مدعی مالکیت آن ملک باشد، میتواند از اجرای حکم توقیف و مزایده ی آن جلوگیری کند.
همانطور که میدانیم، در بسیاری از موارد، ملکی که برای مهریه توقیف میشود، متعلق به خانواده یا بستگان شوهر است. بنابراین در این شرایط، با استفاده از اعتراض ثالث اجرایی میتوان جلوی فروش ملک در مزایده را گرفت. - به فروش نرفتن ملک: در فرآیند مزایده، گاه ممکن است به دلایل مختلف، از جمله عدم تمایل خریداران یا ارائه پیشنهادات پایین تر از قیمت کارشناسی، برای ملک مورد نظر خریدار پیدا شود. در چنین شرایطی، قانون برای حفظ حقوق ذینفعان، راه حل هایی را ارائه میدهد که در ادامه به تفصیل به آنها خواهیم پرداخت.
یکی از این راه حل ها تجدید مزایده است، به این معنا که مزایده مجدداً برگزار میشود و به دنبال یافتن خریداری با قیمت مناسب تر برای ملک خواهند بود. این کار از طریق انتشار آگهی های جدید و اطلاع رسانی به افراد علاقه مند انجام میشود.
این روش میتواند فرصتی برای یافتن خریداران جدید و به تبع آن، افزایش قیمت نهایی فروش ملک باشد.
یکی دیگر از راه حل ها معرفی اموال دیگر توسط محکوم علیه است؛ در این روش صاحب ملک (محکوم علیه) میتواند اموال دیگری را به عنوان جایگزین برای توقیف و مزایده به مراجع قضایی معرفی کند تا از فروش ملک اصلی جلوگیری کند. این اموال میتوانند شامل زمین، آپارتمان، خودرو، یا هر نوع دارایی دیگری باشند که قابل توقیف و مزایده باشند.
این روش میتواند راه حلی جایگزین برای وصول طلب صاحب طلب (محکوم له) باشد، به خصوص در مواردی که ملک اصلی دارای مشکلات حقوقی یا فنی باشد و یا به راحتی قابل فروش نباشد.
ماشین و خودرو از مستثنیات دین هستند یا خیر؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که در گذشته، طبق رویه قضایی، خودروی شخصی مرد جزو مستثنیات دین او به حساب میآمد و از توقیف بابت مهریه در امان بود. دلیل این امر آن بود که قانون، داشتن خودرو را برای ادامه زندگی معمولی مرد ضروری میدانست.
اما با توجه به تغییرات قانونی، خودروی شخصی مرد دیگر جزو مستثنیات دین نبوده و در زمره اموال او محسوب میشود. به این معنی که زن میتواند در صورت تمایل، برای دریافت مهریه، خودرو او را نیز توقیف کند.
املاک اوقافی برای مزایده به چه صورت است؟
به طور کلی، توقیف زمین اوقافی برای مهریه امکان پذیر نمی باشد. زیرا این امر با تعریفی که در قانون مدنی از عقد وقف ارائه گردیده است، منافات دارد.
طبق قانون اوقاف، املاک وقفی اموال غیر منقولی هستند که مالک آن ها وقف عام یا خاص کرده و منافع آن به طور مستمر و دائمی به مصارف معین و مشروع اختصاص یافته است. این املاک از جمله اموال عمومی محسوب می شوند و در مالکیت و اختیار سازمان اوقاف قرار دارند.
با این حال، در برخی شرایط دیگر و در برخی موارد خاص امکان فروش یا واگذاری املاک اوقافی از طریق مزایده وجود دارد. این موارد در قانون اوقاف و آیین نامه های مربوطه به طور مشخص تعیین شده اند.
املاک مشاع برای مزایده به چه صورت هستند؟
در املاک مشاع، مالکیت یک ملک بین چند نفر به اشتراک گذاشته میشود. تعداد مالکان میتواند دو نفر یا بیشتر باشد. زمانی که قصد مزایده چنین ملکی وجود داشته باشد، باید ابتدا وضعیت قانونی آن مشخص شود. این به معنای تعیین سهم دقیق هر یک از مالکان از ملک است.
پس از تعیین سهم هر مالک، نوبت به فرآیند "افراز" میرسد. در این مرحله، ملک به طور فیزیکی یا به لحاظ ثبتی بین مالکان تقسیم میشود تا هر یک سهم خود را به طور مجزا دریافت کند.
در نهایت، در صورتی که یکی از مالکان "محکوم علیه" باشد، به منظور پرداخت دین او، سهم وی از ملک مشاع به مزایده گذاشته خواهد شد.
بنابراین پیش از مشخص شده تکلیف ملک مشاع و سهم هر یک از مالکان امکان مزایدهی آن برای مهریه وجود نداد.
سخن پایانی:
در دنیای پیچیده قوانین مهریه، اموال و توقیف، یافتن راه درست می تواند طاقت فرسا باشد. گاه، گذر از این مسیر پر پیچ و خم بدون یاری یک راه بلد کارآزموده، غیر ممکن به نظر می رسد.
بنابراین مطالبه مهریه، به عنوان یکی از پیچیده ترین دعاوی مطرح در محاکم قضایی، همواره نیازمند تخصص و دانش عمیق حقوقی است. بدون تسلط بر قوانین و رویهه ای قضایی، خواهان یا خوانده در این دعاوی، در معرض تضییع حقوق خود قرار خواهند گرفت.
در این راستا، اتکا به وکیل مجرب در دعاوی مهریه، امری ضروری و اجتناب ناپذیر است. وکیل متخصص با اشراف کامل بر قوانین مربوط به مهریه، قادر به ارائه راهکار های حقوقی مؤثر، دفاع از موکل در مراجع قضایی و حفظ حداکثر منافع وی خواهد بود.
اگر به عنوان مرد، بر اثر نپرداختن مهریه در آستانه توقیف اموال هستید لازم است روی کمک های یک وکیل ماهر حساب باز کنید تا به این شکل بتوانید با ارزش گذاری اموال، اثبات مستثنیات دین و یا ارسال درخواست اعسار به دادگاه و قسط بندی مهریه از بروز خسارت های بیشتر جلوگیری نمایید؛ اما لازم است به سراغ بهترین وکلا از میان انبوه حقوقدانان باشید.
ما در این مسیر در کنار شما هستیم، گروه مشاورین و متخصصین تیدا با وکلای پایه یک دادگستری میتواند حل کننده مشکلات شما در این زمینه باشند.
این گروه به صورت حضوری و غیر حضوری به صورت ۲۴ ساعته، با صبر و شکیبایی پاسخگوی سوالات و مشکلات شما هستند.
