زمین منقول است یا غیر منقول | اموال غیر منقول در قانون مدنی
یکی از بیشترین معاملاتی که در طول روز توسط افراد مختلف انجام می‌شود معاملات غیرمنقول است. صحت این معاملات دارای اهمیت زیادی است و قانون نیز در همین راستا مواد زیادی را تنظیم کرده تا بتواند نظم را در جامعه برقرار کند.
هنگامی که میان مردم دعاوی مختلفی راجع به اسناد غیرمنقول به وجود می‌آید دادگاه ادله و اسناد مختلفی را بررسی کرده و سپس رأی نهایی را صادر خواهد کرد. ما در این مقاله قصد داریم اعتبار اسناد عادی را در معاملات غیر منقول بررسی کرده و راجع به آن صحبت کنیم با ما همراه باشید.
سند چیست؟
با استناد به ماده 1284 قانون مدنی، سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. سند را می‌توان مهم‌ترین ادله اثبات دعوی در امور کیفری و حقوقی دانست و به همین دلیل دارای اهمیت زیادی است. سند به صورت کلی باید دارای 2 شرط اساسی مکتوب و امکان استناد به آن در مقام دعوا یا دفاع باشد تا سند محسوب شده و دارای اعتبار باشد.
انواع سند
به صورت کلی سند دارای 2 نوع رسمی و عادی است که هر کدام آن‌ها دارای شرایط و ویژگی‌های اختصاصی هستند. بر اساس ماده 1287 قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.
همچنین با استناد به ماده 1289 قانون مدنی غیر از اسناد مذکور در ماده 1287 سایر اسناد عادی است. سند عادی در حکم سند رسمی، سند لازم‌الاجرا و سند در حکم لازم‌الاجرا از دیگر انواع سند است که اگر مخالف قوانین نباشد معتبر است.
اعتبار اسناد عادی در معاملات غیر منقول
بر اساس ماده 46 قانون ثبت، ثبت اسناد اختیاری است مگر در کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. اما در ماده 47 همین قانون، ثبت اسناد را در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عالیه مقتضی بداند اجباری دانسته که بر اساس آن اسناد عادی نسبت به اسناد رسمی اعتباری نخواهد داشت.
اما شورای نگهبان درباره مفاد ماده 46 و 47 قانون ثبت اینگونه اظهار داشته است که صرفا اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی بودن آن در موارد دیگر به خودی خود ایرادی ندارد اما ماده 48 که دلالت بر بی اعتبار دانسته شدن اسناد عادی است خلاف شرع می‌باشد. به صورت کلی اسناد عادی که مفاد آن مطابق ادله قانونی یا شرعی باشد یا با شهادت شهود اعتبار یابد در دادگاه مورد قبول واقع خواهد شد.
مشکلات تنظیم سند عادی چیست؟
طبق ماده 1287 قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشند جزو اسناد رسمی محسوب شده و دیگر اسناد، سند عادی خواهند بود.
اما این سندها دارای مشکلات متعددی است که می‌تواند در مواقعی دردسرساز بوده و باعث درگیری صاحبان آن شود. این مشکلات شامل:
- امکان سوء‌استفاده: هنگامی که یک سند عادی میان دو طرف تنظیم می‌شود امکان اینکه غیر از همان دو طرف شخص دیگری از مفاد سند باخبر نشود وجود دارد. به همین دلیل هر یک از طرفین معامله می‌توانند به راحتی با دست بردن در سند مفاد آن را تغییر دهند که اثبات این موضوع در محاکم دادگستری کار راحتی نخواهد بود.
- فروش یک ملک به چند نفر: اگر سند یک ملک توسط اسناد عادی تنظیم شود امکان استعلام آن از طریق سامانه‌های رهگیری وجود نخواهد داشت و خریدار مجبور است به فروشنده اعتماد کرده و معامله را امضا کند. افراد سودجو نیز می‌توانند با استفاده از این موضوع یک ملک را به چند نفر به صورت همزمان بفروشند و خریداران نیز زمانی متوجه این موضوع خواهد شد که کار از کار گذشته است.
- فروش مال دیگری: از دیگر مشکلاتی که ممکن است در صورت تنظیم سند عادی برای ملک به وجود بیاید فروش مال دیگری بدون اطلاع صاحب آن است. به همین دلیل است اغلب صاحبان املاک سعی در تنظیم اسناد رسمی برای ملک خود دارند تا بتوانند از کلاهبرداری‌های این چنینی خودداری کرده و درگیر آمور قضایی نشوند.
- زمین‌خواری: طبق تحقیقات انجام شده بسیاری از زمین‌خواری‌هایی که در طول سال اتفاق می‌افتد با اتکا به اعتبار اسناد عادی است؛ زیرا این سندها در همین سیستمی ثبت نشده و نظارتی بر آن‌ها انجام نخواهد شد. لازم به ذکر است بگوییم آمارهای مطرح شده راجع به زمین‌خواری از سال 95 نشان می‌دهد که مبلغ زمین‌خواری 97 هزار میلیارد تومان بوده که معادل یک چهارم بودجه کشور می‌شود و از این مبلغ می‌توان اهمیت موضوع را درک نمود.
- فرار مالیاتی: یکی از بهترین روش‌هایی که افراد برای فرار مالیاتی انتخاب می‌کنند تنظیم اسناد عادی برای املاک است. املاکی که توسط اسناد عادی تنظیم می‌شوند در سامانه ثبت نشده و قابلیت رهگیری نخواهد داشت و برای آن‌ها مالیاتی تعیین نخواهد شد.
سخن آخر
