فروش مال مشاع

هر مالی می تواند دارای یک یا چند مالک باشد و هر مالک به نسبت آورده خود دارای سهمی باشد. اما موضوعی که این نوع اموال به وجود می آید خرید و فروش آن است.در ادامه به موضوع مهمی که امروزه بسیاری از مالکین اموال مشاعی درگیر آن هستند می پردازیم به اینکه اگر قصد فروش سهم خود را داشته باشند باید چه اقداماتی انجام داده و یا اینکه اگر شریک آنان سهم خود را فروختند چه حق و حقوقی برایشان ایجاد خواهد شد.

-       در ماده ی 571 قانون مدنی اینگونه تعریف شده : (اجتماع مالکین متعدد در شیء به نحو اشاعه ) این شراکت می تواند بصورت قهری یا اختیاری صورت گرفته باشد  بطور مثال : در خصوص اموال موروثی

-       همچنین مال مشاع در کتاب  ترمینولوژی دکتر لنگرودی اینگونه بیان شده : مال یا ملک مشاع ،مالی است که دو یا چند نفر مالک داشته باشد و سهم هر یک از آنها مشخص و متمایز نباشد .

-       اموال مشاع به 2 دسته تقسیم می شوند :

1-     اموال قابل تقسیم :

-       به کلیه اموال و املاکی گفته می شود که بتوان آن را به نحو مساوی و بدون ورود خسارت و ضرر به سهم سایر شرکاء آن را بر اساس شهم هر شریک تقسیم نمود .

2-     اموال غیر قابل تقسیم :

-       شامل کلیه اموالی است که بر اساس ماده 595 قانون مجازات اسلامی ، تقسیم کردن آن مال منجر به ورود ضرر و خسارت به سهم سایر شرکا شود آن مال مشاع غیر قابل تقسیم خواهد بود حتی اگر شرکاء با یکدیگر تراضی کنند .

-       در این خصوص می توان به  اموالی که قابلیت تقسیم ندارند اشاره کرد:

1-     بر اساس ماده 579 قانون مدنی تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم ممنوع بوده .

2-     بر اساس ماده ی 595 هرگاه تقسیم سبب از بین رفتن تمام یا قسمتی از سهم دیگر شرکاء شود ،تقسیم  ممنوع بوده حتی با تراضی یکدیگر.

3-     در صورتیکه طرفین از قبل در قرارداد حق تقسیم را از یکدیگر گرفته باشند.

4-     در صورتیکه ملکی دارای سند معارض باشد و یا در رهن بوده ،تا بر طرف کردن این مانع تقسیم میسر نخواهد بود .

-       نحوه ی فروش اموال مشاع :

-       اموال مشاع با توجه به شرایط خاص و متفاوتی که دارند ، نحوه ی فروش آنها نیز متفاوت است و لازم است قبل از هر اقدامی بر این موضوع هم اطلاعات کافی را بدست بیاوریم .

-       فروش مال غیر منقول مشاع با دو شریک :

-       بر اساس ماده 808 قانون مدنی هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک بوده و یکی از دو شریک سهم را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کنند ،این حق برای شریک دیگر بوجود می آید که ثمنی را که مشتری به فروشنده داده است را به شریک خود پرداخت نماید و سهم اورا تملک کند .

-       حال سوال که بوجود می آید این است که آیا این حق در خصوص زمین ، باغ و ساختمان های قدیمی است ؟

-       خیر اینگونه نیست و این ماده شامل حال آپارتمان ها مسکونی هم شده چرا که تمامی واحد های بدوی در یک زمین بنا شده اند  هرچند که هر واحد دارای مالک مشخص است  ولکن این اتفاق بر اساس صورتمجلس تفکیکی رقم خورده و سبب صدور سند رسمی برای هر واحد گردیده است و این موضوع بر اساس نظر عده ای کثیری از حقوقدانان بوده که ماده 808 قانون مدنی شامل آپارتمان های مسکونی هم شده که این یک نوع استثناء است  حال با توضیحات بیان شده اگر یک شریک قصد فروش حصه خود را داشته باشد  باید چه اقدامی انجام دهد ؟

الف) مالی که تنها دارای 2 شریک باشد

ب)مالی که  دارای بیش از 2 شریک است  

- الف) فروش مال مشاع دارای 2 شریک :

  هرگاه مال مشاع دارای 2 شریک بوده  و قابل تقسیم باشد به استثنا واحد های آپارتمانی که نیزشامل این ماده می باشند چنانچه شریکی قصد فروش حصه خود را از طریق بیع داشته باشد در ابتدا حق تقدم در خرید باشد یک مال مشاعی است ،بدین معنا که شریک باید طی اظهار نامه ای به شریک دیگر اعلام نماید قصد فروش حصه ی خود را دارد و از او بخواهد که نظر خود را در خصوص تمایل به خرید اعلام نماید ، اگر شریک ملک اعلام آمادگی به خرید نمود یا که تمایل به فروش داشت  باید حصه ی خود را به او بفروشد و در صورتیکه عدم تمایل به خرید را اعلام کند ، شریک حق دارد سهم خود را به هر شخص دیگری بفروشد و دیگر حق اعمال شفعه برای شریک دیگر میسر نخواهد بود ، اما در صورتیکه بدون اعلام به شریک دیگر اقدام به فروش کند ، شریک وی می تواند ثمن معامله ای را که توسط خریدار پرداخت گردیده است را به شریک خود بدهد و حصه ی او را به تملک در بیاورد .

- به این نکته توجه شود که این امکان در صورتی است که شریک قصد انجام بیع را داشته باشد و نه عقودی همانند هبه

- ب) فروش مال مشاع با بیش از 2 شریک :

هرگاه مالی دارای 3 شریک یا بیشتر باشد دیگر اعمال حق شفعه برای شرکا ی دیگر وجود نخواهد داشت  به این معنا که هر یک از شرکا هر زمان که بخواهد می تواند سهم خود را به شخص دیگر بفروشد بدون ایجاد محدودیتی ، و تنها در صورتیکه قصد فروش کل ملک راداشته باشد باید رضایت تمامی شرکاء خود را به دست بیاورد .

-       پایان مقاله

-       گرد آورنده : علی اکبر جمشیدوند